5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算iāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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