OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物业。