导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。<起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口/p>

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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