万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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