文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(d阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢e)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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