近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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