“现在的(de)房地(dì)产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年(nián)的(de)系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投(tóu)资者的(de)关注度(dù)从(cóng)板块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产(chǎn)个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以整个行业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常(cháng)明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家(jiā)房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的(de)国(guó)央企房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大(dà)举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑又进一步(bù)考验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完(wán)全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了(le)快速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城(chéng)市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的(de)扩(kuò)张速度(dù)让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那么(me)快，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较(jiào)好地(dì)控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准(zhǔn)来看国(guó)央企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合计(jì)持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本(běn)面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土储补(b退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思ǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局(jú)重点移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充分说(shuō)明了这一(yī)点，在新房(fáng)销(xiāo)售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相(xiāng)关的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要(yào)从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公司(sī)一季报(bào)的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价(jià)值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山(shān)。需要(yào)强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的(de)家居(jū)板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思(chāo)过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东，其也成(chéng)为他(tā)的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不是(shì)一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比(bǐ)较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期(qī)的(de)合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这(zhè)些固定(dìng)人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那(nà)么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思