饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管(guǎn蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病)高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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