近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤)可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(z鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤hì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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