5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021中国的国粹有哪些年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期中国的国粹有哪些。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(z中国的国粹有哪些ū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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