近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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