近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配贵州海拔高度是多少金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hó贵州海拔高度是多少ng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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