获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗

　　OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一(yī获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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