5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(乔布斯为什么把苹果给库克yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，乔布斯为什么把苹果给库克知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报乔布斯为什么把苹果给库克交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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