近两年火爆的创新产(chǎn)品(p富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗ǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗