万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，晋m是山西哪里的车对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单晋m是山西哪里的车价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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