近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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