5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人ong>头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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