导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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