5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng粤西是指什么地方)机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(b粤西是指什么地方āo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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