万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(z95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通hǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(w95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通àn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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