OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向(香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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