万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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