饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中(z正、异、新，正异新的区分hōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(正、异、新，正异新的区分chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易正、异、新，正异新的区分中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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