导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

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　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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