导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断随性是什么意思，女人随性是什么意思增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　随性是什么意思，女人随性是什么意思rong>在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，随性是什么意思，女人随性是什么意思给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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