饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市wù)费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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