文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gò除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗u)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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