5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(ch辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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