文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分(果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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