文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(g独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义uǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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