导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好t="中国户均几套(tào)房？| 民生·周君(jūn)芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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