万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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