一线(xiàn)城(chéng)市，也不端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳取(qǔ)消二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消(xiāo)息为什(shén)么这么重要？首先(xiān)二(èr)手房(fáng)指导价(jià)被称为(wèi)“核弹级(jí)”政策，其次深(shēn)圳几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施这条(tiáo)政(zhèng)策的(de)城市，最后(hòu)深圳是房价前(qián)三的核心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一(yī)动(dòng)都具有风向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指出(chū)，深圳二手房指导价(jià)如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深(shēn)圳楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束(shù)。传言称：二(èr)手(shǒu)房贷(dài)款不(bù)按(àn)官方(fāng)参考价(jià)（指导价(jià)），银(yín)行核定房(fáng)价以网签备(bèi)案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据(jù)证券时报21日消息，目前(qián)深圳多家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通(tōng)知，目前(qián)仍(réng)按参(cān)考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次政(zhèng)策大(dà)概(gài)率为真，更多体(tǐ)现为(wèi)银行贷款(kuǎn)等(děng)领域按照新的规则进(jìn)行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二手房指(zhǐ)导价(jià)横空出世(shì)。当时，深圳一(yī)口气(qì)公布(bù)了全市(shì)3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安中心区的高价(jià)盘，直接按照(zhào)当时(shí)的(de)市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照(zhào)指导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家(jiā)还不(bù)觉得厉害，但经历了(le)这(zhè)两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深(shēn)知为(wèi)啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打七折即(jí)700万(wàn)，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上需要(yào)全款支付的部分，实(shí)际首付去到了510万，相当于首付(fù)5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量(liàng)买家，失去了购房(fáng)能(néng)力，相当于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进(jìn)。事实也确实证(zhèng)明了(le)，这条政策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安居客的(de)统计，实施(shī)二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫(yì)情的(de)影响，二手房更是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国70个大(dà)中城市房(fáng)价只有6个同比(bǐ)上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究(jiū)中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房(fáng)指导价(jià)出台(tái)当年，深圳(zhèn)二(èr)手住(zhù)宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水近(jìn)八成(chéng)。

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　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价(jià)发布当(dāng)月(yuè)相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂(guà)牌价低于及(jí)接近参(cān)考价的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季(jì)度，深圳(zhèn)各区(qū)二手房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价(jià)低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真实经(jīng)历其(qí)中的(de)人，才能(néng)深切的感知其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三(sān)年前高杠杆买了(le)2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案(àn)例属实，买(mǎi)家(jiā)的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不(bù)多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感(gǎn)受到了太多“心(xīn)酸”。二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下(xià)，2022年以来，实(shí)施了二手(shǒu)房指导价的(de)城市(shì)陆陆续续低调退出，目(mù)前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一线城市也不(bù)端着了(le)。

　　近(jìn)日，北京在房山区(qū)试(shì)点(diǎn)多子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购(gòu)房支持政(zhèng)策。上海也(yě)考虑予以多(duō)孩家(jiā)庭(tíng)在(zài)新(xīn)房计分制度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商品住宅销售价格变动情况来看，广(guǎng)州、深(shēn)圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如(rú)杭(háng)州、成都、南京(jīng)、合肥(féi)等城市(shì)价(jià)格都是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部门(mén)联(lián)合发文(wén)，全面推动(dòng)二手房“带(dài)押过户”全(quán)国实施，这是(shì)一条被(bèi)广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房(fáng)交易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面理(lǐ)解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上(shàng)面(miàn)不就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼(lóu)市的政策，还有一(yī)大波正(zhèng)在路上(shàng)...

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