OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(d定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历à)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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