近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公(gō敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步ng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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