导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别ine-height: 24px;'>鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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