万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎnborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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