文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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