导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　<吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思strong>（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思)主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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