万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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