导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.5write的过去分词怎么用，write的过去分词英语1亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购write的过去分词怎么用，write的过去分词英语买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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