近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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