文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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