导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cú七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图n)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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