5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(z鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故hí)更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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