导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。work on的用法以及语法，workon的用法总结rong>

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。<work on的用法以及语法，workon的用法总结/p>

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。