近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(q中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022ián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022