5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月(yuè)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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