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中国飞机事故率是多少存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公中国飞机事故率是多少募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(中国飞机事故率是多少yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看，具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)，南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　存量时(shí)代，机构布局地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”，精耕细作个(gè)股成共识(shí)